監(jiān)管層口頭叫停房地產(chǎn)信托，一批開發(fā)商將要倒閉
2011年過半，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)過近4個(gè)月的觀察期，房價(jià)久調(diào)不下，調(diào)控政策又開始加碼：先是上周的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，在強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)的同時(shí)，要求對房價(jià)上漲過快的二三線城市也實(shí)施限購措施；在資金層面，繼5月中旬銀監(jiān)會(huì)要求控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模后，而今坊間熱傳銀監(jiān)會(huì)已叫停部分房地產(chǎn)信托。
“讓房價(jià)回歸到合理水平”是此次調(diào)控目的。顯然，對決策層而言，房價(jià)的變動(dòng)已是決定政策制定的主要依據(jù)，無論是限價(jià)、限購還是施壓房企資金鏈，均是寄望開發(fā)商降價(jià)走量。難怪一位信托公司的高管如此向媒體表示：“銀行在收，我們在放，還放這么多，幫開發(fā)商助長房價(jià)提高。銀監(jiān)會(huì)的目的很明確，讓一部分小房地產(chǎn)商死掉?！?/p>
信托輸血開發(fā)商
正在高速發(fā)展的信托行業(yè)而今愈發(fā)受到各界的關(guān)注。
根據(jù)用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)，在剛過去的6月份，集合信托市場上從成立情況來看，6月份產(chǎn)品成立291個(gè)，成立規(guī)模為497億元，環(huán)比分別下降7.9%和12.7%；不過同比仍然是大幅上漲，分別上漲74.3%和79.4%.1-6月份，集合資金信托產(chǎn)品成立1697個(gè)，成立規(guī)模為2782億元。去年同期分別為847個(gè)、1307億元，同比分別上漲100%和113%.
其中，從6月份的數(shù)據(jù)來看，在各種信托資金投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)的成立規(guī)模遙遙領(lǐng)先，占據(jù)了半壁江山。房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為243億元，占比為49%，平均預(yù)期年化收益率同樣是最高，達(dá)到了10.06%.此外，從已成立產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率來看，房地產(chǎn)信托依然最高，達(dá)9.72%，比第二名的8.62%高出了1.1個(gè)百分點(diǎn)。1-6月份所有集合產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率高達(dá)8.83%，主要的上漲動(dòng)力也是房地產(chǎn)信托。
顯然，半年來，大量的房地產(chǎn)信托不斷推向市場，其高收益正在受到市場的追捧，并不斷升溫。為什么信托這么火？諸多業(yè)內(nèi)人士向南都記者表示，在國內(nèi)銀根收縮的背景下，地產(chǎn)調(diào)控又嚴(yán)格限制開發(fā)貸，開發(fā)商紛紛尋求信托來融資。否則，誰不愿意選擇利息較低的銀行貸款呢？
這一趨勢亦被監(jiān)管層所重視。繼5月份首度傳出銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模后，7月初，又傳出部分信托公司的“房地產(chǎn)信托計(jì)劃被叫?！薄Ｊ袌錾?，“喊?！迸c“辟謠”交替出現(xiàn)，牽動(dòng)這個(gè)“朝陽行業(yè)”敏感的神經(jīng)。
“我們只是接到監(jiān)管層的口頭通知，并沒有出臺(tái)正式文件叫停房地產(chǎn)信托計(jì)劃?！眹鴥?nèi)一家大型信托公司的高管向南都記者表示，暫停和叫停是兩碼事，監(jiān)管層也是基于風(fēng)險(xiǎn)的管控。而據(jù)國內(nèi)一家財(cái)經(jīng)媒體調(diào)研顯示，目前國內(nèi)已有7家信托公司開始暫時(shí)停止房地產(chǎn)信托計(jì)劃的成立，分別是華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安和愛建信托。
但亦有投資界人士并不認(rèn)同風(fēng)險(xiǎn)控制的說法?！爱?dāng)前環(huán)境下，地產(chǎn)調(diào)控是大背景，房地產(chǎn)信托雖然并不占開發(fā)商融資的主流，但是規(guī)模急劇擴(kuò)大的態(tài)勢在一定程度上減弱了調(diào)控政策的效力?！北本┤释顿Y公司董事長馬勤向南都記者表示，盡管他并不認(rèn)為限制開發(fā)商融資渠道能對房價(jià)調(diào)控產(chǎn)生影響，但至少“房地產(chǎn)信托的猛增與調(diào)控背景是相背的?！?/p>
最后的救命稻草
上周國務(wù)院常務(wù)會(huì)議加碼調(diào)控，限購擴(kuò)大至二三線城市，這在不少業(yè)界人士看來，這標(biāo)志著“讓房價(jià)回歸到合理價(jià)位”已經(jīng)進(jìn)入最后決戰(zhàn)期。然而，究竟如何才能讓開發(fā)商降價(jià)走量回籠資金呢？開發(fā)商資金鏈壓力的大小成為最后決戰(zhàn)的關(guān)鍵。
南都記者輾轉(zhuǎn)獲得的一份工商銀行江蘇分行下半年工作計(jì)劃顯示，下半年，各支行要重點(diǎn)梳理今明兩年集中到期的開發(fā)貸款，做好封閉管理，同時(shí)要求項(xiàng)目嚴(yán)格按銷售進(jìn)度還貸，落實(shí)好重點(diǎn)客戶的投放規(guī)模，對銷售與還款進(jìn)度遲緩的房地產(chǎn)項(xiàng)目，及早采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。此外，調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，采取差別有效措施，對資金實(shí)力弱、發(fā)展前景不明的中小開發(fā)商則加大退出力度。
房地產(chǎn)信貸的收縮絲毫沒有放松，住宅項(xiàng)目的開發(fā)貸“一貸難求”已成為幾乎業(yè)界所有人的共識(shí)。更可怕的是，甚至有銀行打算暫停個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)。有媒體報(bào)道稱，天津多家股份制銀行近日來已經(jīng)暫停了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，而轉(zhuǎn)攻利潤更為豐厚的中小企業(yè)貸款或個(gè)人經(jīng)營性貸款市場。
在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)信托被譽(yù)為開發(fā)商最后一根救命稻草絲毫不為過。截至2010年年底，信托業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模從2009年年底的2萬億元增長至約3萬億元，總資產(chǎn)較上年增長了50%.據(jù)用益信托首席分析師李旸統(tǒng)計(jì)，2011年上半年信托理財(cái)產(chǎn)品總規(guī)模已達(dá)3.7萬億元。
事實(shí)上，中國信托業(yè)的三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，銀信合作、證券投資以及房地產(chǎn)信托，三者在整個(gè)信托業(yè)務(wù)中所占的比重超過80%.但前二者業(yè)務(wù)2009年、2010年已被監(jiān)管部門關(guān)閉或大幅壓縮。盡管如此，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模一直在叫停的傳言中迅猛增長，在整個(gè)信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模中占有很大分量。銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年5月末，中國正常經(jīng)營的63家信托公司中，有56家公司開展了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，存量規(guī)模共計(jì)5587.66億元。
“從資金需求的角度來看，信托必然會(huì)成為求錢若渴的房地產(chǎn)開發(fā)商的‘救命稻草’，而現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長直接的驅(qū)動(dòng)力在于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品持續(xù)走高的收益率。同樣，對于信托業(yè)而言，房地產(chǎn)信托一直是其利潤來源的重要組成部分，含金量在業(yè)內(nèi)也一直遙遙領(lǐng)先。因此，2011年上半年信托理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模總量走高，信托業(yè)增長之迅猛仍令人刮目相看，這其中房地產(chǎn)信托可謂功不可沒?！庇靡嫘磐泄ぷ魇胰绱它c(diǎn)評房地產(chǎn)信托對開發(fā)商的重要性。
搞死一批開發(fā)商？
信托的猛增還僅僅只是冰山一角。統(tǒng)計(jì)顯示，在開發(fā)商的各種融資渠道中，信托的占比仍不算高，信貸占比雖然有10%以上的大幅下滑，但開發(fā)商自有資金來源卻日益猛增。業(yè)界人士認(rèn)為，私募、民間借貸、企業(yè)間過橋資金等是開發(fā)商自有資金來源的主要方式，然而，目前并沒有官方或者民間的機(jī)構(gòu)對上述非常規(guī)渠道究竟有多少資金輸血開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。有業(yè)界人士向南都記者表示：“這些統(tǒng)計(jì)存在技術(shù)上的困難，但是決策層起碼能做到的是，正規(guī)途徑能堵就堵?！?/p>
在這種背景下，甚至有媒體稱，一位信托公司的高管如此表示：“銀行在收，我們在放，還放這么多，幫開發(fā)商助長房價(jià)提高。銀監(jiān)會(huì)的目的很明確，讓一部分小房地產(chǎn)商死掉?！倍鴵?jù)《華爾街日報(bào)》報(bào)道，香港恒隆地產(chǎn)有限公司主席陳啟宗6月23日表示，中國內(nèi)地應(yīng)讓兩或三家地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)。他認(rèn)為，樓市能否成功降溫取決于中國政府是否有解決這一潛在問題的意愿。
在北京三仁投資公司董事長馬勤看來，叫停信托并不能使小開發(fā)商死掉?！拔以鲞^一段時(shí)間的房地產(chǎn)實(shí)業(yè)，對小開發(fā)商而言，都是單個(gè)項(xiàng)目的做，對資金的需求并不大。真正在通過包括信托等各種渠道融資的是大開發(fā)商，因?yàn)樗麄冃枰罅康馁Y金去囤積土地?！瘪R勤向南都記者表示：“信托叫停，對大開發(fā)商而言才是影響最大的?！?/p>
6月28日，平安信托推出“平安財(cái)富·安城1號(hào)房地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃”，項(xiàng)目開發(fā)商是綠城，融資規(guī)模約8.6億元，客戶年化收益率高達(dá)25%.“我了解的一些開發(fā)商愿意給的借貸利率：短期高于36%，長期高于24%.也聽說過更高的，但沒確證?！睒犯弁顿Y管理（北京）有限公司CEO陳龍?jiān)谖⒉┲腥绱它c(diǎn)評，“前幾天我收到了銷售綠城平安信托產(chǎn)品的手機(jī)短信，我的判斷正在成為現(xiàn)實(shí)，即：綠城可能熬不過這次危機(jī)?！?/p>
事實(shí)上，調(diào)控以來開發(fā)商陣營的確正在分化。一些快速拿地、快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)運(yùn)行模式的開發(fā)商在迅速擴(kuò)張，而延續(xù)傳統(tǒng)模式的開發(fā)商正面臨被市場淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)清科集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，2011年上半年并購案例達(dá)52起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在退出市場。另一方面，不少業(yè)界人士認(rèn)為，如果房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂，首當(dāng)其沖的就是信托行業(yè)，因?yàn)殂y行早已收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，信托已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司的主要資金來源。
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